Em tempos de crise, é crescente o número de clientes que querem devolver os imóveis comprados para as construtoras.
Atualmente, com a crise financeira que atinge o país, tem sido cada vez mais comum a devolução, por parte dos consumidores, de imóveis adquiridos na planta diretamente das construtoras (apartamentos, casas ou terrenos).
A causa mais comum para que os clientes desistam de sua compra é o constante aumento das parcelas mensais e a sensação de que o saldo devedor nunca diminui, apesar do número de parcelas já quitadas por eles.
Tal fato ocorre, principalmente, em razão da forma como são calculados os juros incidentes sobre as parcelas mensais devidas, de tal maneira que, no longo prazo, a quantia de juros pagos se aproxima, ou muitas vezes supera, o próprio valor do imóvel. Isto sem falar do índice de correção monetária (IGP-M) que, em razão da alta da inflação, causa aumentos galopantes no valor das parcelas mensais.
Por parte das construtoras a situação também não é simples, uma vez que estas dependem do recebimento das parcelas mensais para arcar com os custos da obra do empreendimento comercializado e a inadimplência do consumidor é fato nocivo à saúde financeira das empresas.
Ante a dificuldade de alcançar um acordo viável e amigável com as construtoras, a solução adotada pelos consumidores tem sido ingressar com ações judiciais para:
• interromper o pagamento das parcelas vincendas, sem a negativação de seu nome;
• devolver a posse do imóvel para a construtora, a fim de que esta possa comercializa-lo novamente; e
• reaver parte dos valores que foram pagos até o momento da devolução do bem.
Mas, quais são as regras vigentes para tal devolução?
É preciso destacar que, a partir de dezembro de 2018 entrou em vigor a Nova Lei do Distrato, de tal maneira que, para os contratos assinados depois da nova Lei, existe regra diferente daquela aplicada aos contratos assinados antes.
Então vamos falar de cada caso especificamente.
Para os contratos assinados ANTES de dezembro de 2018 (Nova Lei do Distrato), a regra aplicável é a jurisprudência dos Tribunais, que no julgamento de processos diversos foram sedimentando um entendimento aplicável à hipótese de devolução dos imóveis.
Atualmente, tanto o Tribunal de Justiça de São Paulo quanto o Superior Tribunal de Justiça, fixaram entendimento no seguinte sentido:
• a devolução de valores ao consumidor deve ser feita em ato único, sendo vedado parcelamento de valores devolvidos;
• as parcelas pagas pelo consumidor devem ser corrigidas monetariamente a partir de cada um de seus desembolsos até o momento da efetiva devolução;
• sobre o valor pago pelo cliente, deve ser retida em favor da construtora uma multa variável entre 10% e 25% dos valores pagos, a título de compensação pela desistência do negócio motivada pelo consumidor; e
• em caso de imóveis prontos, se a posse do bem já houver sido entregue ao consumidor, a construtora terá direito a uma retenção equivalente 0,5% ao mês a título de utilização do imóvel por parte do cliente, bem como eventuais cobranças que tenham incidido sobre o bem, tais como IPTU, condomínio e afins.
Para os contratos assinados APÓS dezembro de 2018, as regras mudam um pouco e a proteção dada à empresa é maior.
• a devolução de valores ao consumidor poderá se dar na forma parcelada, mediante autorização do juiz;
• as parcelas pagas pelo consumidor devem ser corrigidas monetariamente a partir de cada um de seus desembolsos até o momento da efetiva devolução;
• sobre o valor pago pelo cliente, deve ser retida em favor da construtora uma multa de 10% sobre o valor do contrato (não sobre os valores pagos); e
• em caso de imóveis prontos, se a posse do bem já houver sido entregue ao consumidor, a construtora terá direito a uma retenção equivalente a até 0,75% ao mês a título de utilização do imóvel por parte do cliente, bem como eventuais cobranças que tenham incidido sobre o bem, tais como IPTU, condomínio e afins.
Conclui-se, portanto, que o comprador de imóvel na planta, ainda que se encontre em estado de inadimplência, tem o direito de devolver o imóvel adquirido à construtora e pleitear parte dos valores que pagou pela aquisição, sendo descontados de tais valores a multa compensatória em favor da construtora, bem como eventuais cobranças que tenham incidido sobre a propriedade, como IPTU, taxas condominiais e outras semelhantes.
É de extrema importância que os consumidores que desejam desistir de um negócio imobiliário busquem sempre a orientação de um advogado especialista na área, a fim de que possam adotar o melhor caminho para atingirem seu direito.
