Leilões de imóveis: uma alternativa econômica àqueles que possuem condições de pagamento à vista e disponibilidade de tempo para encontrar uma opção que agrade.
Os leilões de imóveis tem se mostrado como uma alternativa econômica àqueles que possuem condições de pagamento à vista e disponibilidade de tempo para encontrar uma opção que agrade.
Atualmente, com o advento da internet, a maior parte dos leilões é divulgada e realizada por meio dos endereços eletrônicos das leiloeiras, de forma que a aquisição pode ser feita pelo interessado do conforto de sua casa.
Existem dois tipos principais de leilões, os judiciais e os extrajudiciais.
Os judiciais são aqueles que decorrem de um processo judicial, onde uma parte é condenada a pagar a outra determinado valor e, se não paga, o seu patrimônio responde pela dívida. Por ordem do juiz do processo, o imóvel é avaliado e levado a leilão. Normalmente, ocorrem dois leilões: o primeiro pelo valor em que o imóvel foi avaliado e o segundo, por 60% (sessenta por cento) deste valor.
Já os leilões extrajudiciais ocorrem quando, entre o devedor e credor, foi firmado um contrato de alienação fiduciária, que nada mais é do que uma modalidade de garantia da dívida em que o próprio imóvel responde por ela. É muito comum nos financiamentos bancários.
A diferença é que nos leilões extrajudiciais não há processo, nem juiz envolvido. Se a parte devedora se torna inadimplente, abre-se um procedimento no Cartório de Registro de Imóveis no qual é dado o prazo de 15 (quinze) dias para que o devedor pague a dívida. Caso ele não pague, o imóvel é transferido para o nome do credor e este, por sua vez, tem 30 dias para levar o imóvel a leilão.
No primeiro leilão, o valor estabelecido para a venda do bem será o da avaliação do imóvel, determinado no momento em que credor e devedor assinaram o contrato de alienação fiduciária. Caso o bem não seja vendido no primeiro leilão, haverá uma segunda tentativa para sua venda, desta vez pelo valor remanescente da dívida entre o credor e o devedor.
Ambos os procedimentos são seguros?
Sim. No leilão judicial, apesar de existir a possibilidade de recursos judiciais por parte do devedor que está perdendo o imóvel, a chancela do juiz responsável pelo processo dá ao interessado a segurança necessária para uma compra garantida. Já no leilão extrajudicial, ainda que não exista um processo, o procedimento de retomada do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis é previsto em lei, o que também garante o interessado na compra.
A que se deve ficar atento?
• Existem diversos detalhes que merecem atenção no momento de se adquirir um imóvel em leilão. Aqui, destacamos os principais:
• Lembrar que ao valor da arrematação deve ser acrescido 5% (cinco por cento) de comissão do leiloeiro, mais despesas de ITBI (aproximadamente 2%) e escritura pública, cujo valor varia de acordo com o valor do bem;
• Analisar se o imóvel possui dívidas que o acompanharão, mesmo após o leilão, tais como débitos de IPTU, água e taxas condominiais, por exemplo;
• Verificar se o imóvel está ocupado, pois cabe ao arrematante providenciar a desocupação do imóvel arrematado;
• Caso o imóvel esteja ocupado, averiguar se não há processo por parte do antigo proprietário em que se discute a dívida que deu origem ao leilão ou o próprio procedimento de perda da propriedade;
• Checar se o imóvel não possui usufrutuário, uma vez que nesta hipótese, mesmo havendo a arrematação, o usufruto é vitalício e deverá ser respeitado.
Por tais motivos é que se recomenda sempre consultar um advogado para que este realize a análise de viabilidade e risco do negócio.
